تهاتر ملک چیست؟ همه چیز درباره مبادله ملک و نکات حقوقی آن سه‌شنبه ۲۰ آبان - ۱۶:۳۵

تهاتر ملک چیست؟

در شرایط اقتصادی امروز، بسیاری از معاملات ملکی تنها با پول نقد انجام نمی‌شود. یکی از روش‌های متداول و هوشمندانه در بازار مسکن، تهاتر ملک است. در این نوع معامله، خریدار و فروشنده به جای پرداخت نقدی، با توافق دوطرفه املاک یا دارایی‌های خود را با هم مبادله می‌کنند. اما تهاتر دقیقاً چیست، چه شرایطی دارد و از نظر قانونی چه نکاتی باید رعایت شود؟ در این مقاله از املاک ساعی به‌طور کامل به این موضوع می‌پردازیم.

تهاتر ملکی چیست؟

تهاتر ملک در ساده‌ترین تعریف به معنی تبدیل دارایی به دارایی دیگر بدون پرداخت وجه نقد است. در این نوع معامله، مالک یک ملک آن را با ملک، زمین، خودرو یا حتی کالایی با ارزش معادل معاوضه می‌کند.

در واقع، تهاتر شکلی از معامله است که بر پایه توافق و رضایت دو طرف انجام می‌شود و می‌تواند شامل پرداخت مابه‌التفاوت نیز باشد؛ یعنی اگر ارزش دو ملک متفاوت باشد، یکی از طرفین مبلغی را به عنوان مابه‌التفاوت پرداخت می‌کند.

معنی تهاتر ملک چیست؟

کلمه «تهاتر» از نظر حقوقی به معنای مبادله دو دین یا تعهد است. وقتی دو نفر هم‌زمان از یکدیگر طلبکار هستند، می‌توانند طلب‌هایشان را با هم تهاتر کنند. در بازار ملک هم همین معنا صدق می‌کند؛ یعنی دو مالک، املاک خود را با توافق دوطرفه با هم مبادله می‌کنند تا نیازی به پرداخت نقدی یا مراحل فروش و خرید جداگانه نباشد.

برای مثال، شخصی می‌خواهد آپارتمان خود را در منطقه ۲۲ تهران بفروشد و در عوض، یک واحد کوچک‌تر در همان منطقه یا در محله‌ای دیگر بخرد. در این صورت، تهاتر راه‌حل مناسبی برای کاهش زمان، هزینه و مالیات معامله است.

نکات قابل توجه در تهاتر ملک که باید بدانیم

برآورد دقیق ارزش هر ملک: قبل از هر توافقی باید ارزش واقعی دو ملک توسط کارشناس رسمی دادگستری مشخص شود.

• بررسی وضعیت سند: اگر یکی از املاک قولنامه‌ای باشد، تهاتر رسمی ممکن نیست مگر پس از صدور سند رسمی.
• توافق مکتوب و رسمی: تمام جزئیات شامل مبلغ مابه‌التفاوت، نحوه پرداخت، زمان تحویل و شرایط فسخ باید در قرارداد تهاتر قید شود.
• استعلام بدهی و رهن: هر دو ملک باید از لحاظ بدهی شهرداری، وام بانکی و رهن بررسی و استعلام شوند.
• نکات مالیاتی: تهاتر ملک نیز مانند سایر معاملات، شامل هزینه‌های انتقال سند و مالیات نقل و انتقال است.

شرایط تهاتر ملک

برای انجام تهاتر ملکی باید شرایط زیر برقرار باشد:

• هر دو ملک دارای سند رسمی و معتبر باشند.
• ارزش املاک توسط کارشناس تعیین و مورد توافق طرفین قرار گیرد.
• هر دو طرف معامله، اهلیت قانونی داشته باشند (یعنی بالغ، عاقل و صاحب اختیار باشند).
• در صورت وجود وام یا رهن، بانک یا مرجع ذی‌صلاح باید رضایت خود را اعلام کند.
• قرارداد تهاتر باید در دفترخانه رسمی تنظیم و ثبت شود تا از نظر قانونی اعتبار داشته باشد.

مراحل و نحوه تهاتر ملک

• توافق اولیه: بررسی ارزش املاک و شرایط تهاتر.
• استعلام اسناد: از اداره ثبت اسناد، شهرداری و دارایی.
• تنظیم قرارداد تهاتر: شامل مشخصات طرفین، املاک، مابه‌التفاوت و تعهدات.
• ارائه مدارک به دفترخانه: برای تنظیم سند رسمی تهاتر.
• پرداخت مالیات و هزینه انتقال سند.
• تحویل ملک‌ها به طرفین پس از ثبت نهایی.

مدارک لازم برای تهاتر ملک

• اصل و کپی سند مالکیت هر دو ملک.
• بنچاق یا قولنامه قبلی (در صورت وجود).
• استعلام ثبت اسناد، شهرداری و دارایی.
• کارت ملی و شناسنامه طرفین معامله.
• گزارش کارشناسی ارزش ملک.
• مفاصا حساب شهرداری و تسویه هزینه‌های شارژ و قبوض.

آیا تهاتر ملک هزینه دارد؟

بله، برخلاف تصور عموم، تهاتر هم مانند سایر معاملات شامل هزینه‌هایی است. از جمله:

• هزینه کارشناسی رسمی دادگستری برای تعیین ارزش املاک.
• مالیات نقل و انتقال ملک.
• هزینه دفترخانه و ثبت سند.
• حق‌الزحمه مشاور املاک در صورت واسطه‌گری.

البته در برخی تهاترها، بسته به توافق، ممکن است هزینه‌ها بین طرفین تقسیم شود.

مزایا و معایب تهاتر ملک

مزایا:

• کاهش نیاز به نقدینگی در معامله.
• سرعت بالاتر در انجام معامله.
• کاهش هزینه‌های مالیاتی در برخی موارد.
• امکان ارتقاء یا تعویض ملک بدون فروش مستقیم.

معایب:

• دشواری در یافتن طرف مناسب برای تهاتر.
• احتمال اختلاف ارزش واقعی املاک.
• پیچیدگی حقوقی در صورت عدم تنظیم قرارداد دقیق.
• نیاز به کارشناسی دقیق برای جلوگیری از ضرر.

چه زمانی برای ملک خود بهتر است تهاتر کنیم؟

تهاتر معمولاً زمانی بهترین گزینه است که بازار مسکن در رکود قرار دارد یا فروش ملک به صورت نقدی دشوار است. همچنین اگر قصد دارید در پروژه جدیدی سرمایه‌گذاری کنید و نمی‌خواهید نقدینگی خود را از دست بدهید، می‌توانید با تهاتر، دارایی فعلی‌تان را به دارایی دیگر تبدیل کنید.

در منطقه ۲۲ تهران نیز بسیاری از پروژه‌های بزرگ، از جمله برج‌ها و تعاونی‌ها، امکان تهاتر با واحدهای آماده یا زمین را برای سرمایه‌گذاران فراهم کرده‌اند.

نکات حقوقی مهم در تهاتر ملک

• تهاتر باید در دفترخانه رسمی انجام شود تا قابلیت استناد قانونی داشته باشد.
• بهتر است قرارداد تهاتر با حضور وکیل ملکی تنظیم گردد.
• اگر یکی از املاک در رهن بانک است، قبل از تهاتر باید مجوز رسمی بانک گرفته شود.
• در قرارداد تهاتر حتماً بند فسخ و ضمانت اجرا درج شود تا در صورت تخلف، طرف زیان‌دیده بتواند اقدام قانونی انجام دهد.

املاک ساعی، مشاور شما در زمان تهاتر

تهاتر ملکی اگر با دقت و آگاهی انجام شود، یکی از بهترین روش‌های معامله در بازار املاک است. با این حال، ناآشنایی با قوانین و جزئیات فنی می‌تواند موجب زیان خریدار یا فروشنده شود.

املاک ساعی با تیمی از مشاوران خبره در زمینه خرید، فروش و تهاتر ملک در منطقه ۲۲ تهران، می‌تواند شما را در تمامی مراحل از ارزیابی تا تنظیم قرارداد و انتقال سند همراهی کند.

اگر به فکر مبادله ملک خود هستید، قبل از هر تصمیمی با کارشناسان املاک ساعی مشورت کنید تا با خیال راحت و اطمینان کامل معامله‌ای امن و حرفه‌ای انجام دهید.