حقوق مستاجر و موجر 1404
قانون مستاجر و موجر ۱۴۰۴
قانون اجاره، به دلیل گستردگی و فراوانی معاملات مربوط به آن، همواره یکی از مهم‌ترین و پرکاربردترین قوانین در جامعه محسوب می‌شود.
از این رو، افراد در تعاملات روزمره خود با مسائل و چالش‌های متعددی در این زمینه مواجه می‌گردند.
این گستردگی و اهمیت، قانون‌گذار را بر آن داشته تا با تصویب مقررات متنوع و متعددی تا سال 1404، به تنظیم روابط میان موجر و مستأجر و رسیدگی به دعاوی ملکی گوناگون از جمله تخلیه، خلع ید و رهن بپردازد.
در طول زمان، قوانین متعددی در حوزه اجاره به تصویب رسیده‌اند که هر یک به جنبه‌های خاصی از این روابط پرداخته‌اند؛ از جمله مهم‌ترین این قوانین می‌توان به قانون مدنی، قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال 1356، قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال 1362 و قانون موجر و مستأجر مصوب سال 1376 اشاره نمود.
در ادامه این مقاله، تلاش خواهیم کرد تا به بررسی جامع و کامل قانون اجاره و به ویژه قوانین موجر و مستأجر 1404 بپردازیم و ابعاد مختلف آن را مورد بررسی قرار دهیم.
قرارداد اجاره رسمی و غیر رسمی
طبق قانون مدنی، قرارداد اجاره رسمی به سندی اطلاق می‌شود که در دفترخانه اسناد رسمی تنظیم شده یا اینکه اگر در بنگاه یا بین طرفین تنظیم شده باشد، توسط دو شاهد معتبر امضا گردیده باشد.
در مقابل، قرارداد اجاره غیررسمی به توافق‌نامه‌ای گفته می‌شود که صرفاً بین موجر و مستأجر بر روی یک برگ کاغذ تنظیم شده یا در بنگاه‌های املاک به ثبت رسیده و فاقد امضای شهود باشد.
شایان ذکر است، برای اخذ دستور تخلیه فوری، علاوه بر امضای موجر و مستأجر، درج امضای دو شاهد در انتهای قرارداد اجاره غیررسمی الزامی است.
اصل های مهم در قانون اجاره و موجر سال 1404
مالکیت و حق اجاره: رکن اساسی قرارداد
در قانون اجاره، نخستین و مهم‌ترین نکته آن است که موجر باید مالک قانونی عین مستأجره (خانه، آپارتمان یا مغازه)، مالک منافع آن و یا وکیل قانونی ایشان باشد.
در غیر این صورت، اجاره دادن ملک توسط فردی که چنین سمتی ندارد، از نظر قانونی معتبر نخواهد بود.
لازم به ذکر است که مستأجر نیز، در صورت عدم منع صریح در قرارداد اجاره اولیه، میتواند ملک مورد اجاره را به شخص ثالث واگذار نماید.
لزوم تعیین مدت معین در عقد اجاره
دومین نکته حائز اهمیت، تعیین مدت دقیق و مشخص برای اجاره است. طبق قانون، عدم تعیین بازه زمانی معین در قرارداد اجاره، موجب بطلان آن می‌گردد.
بنابراین، قید نمودن مدت اجاره، به طور مثال یک سال یا هر بازه زمانی مورد توافق، از ارکان اصلی صحت عقد اجاره محسوب می‌شود و از بروز ابهامات و منازعات آتی جلوگیری می‌کند.
اهلیت طرفین: شرط صحت قرارداد اجاره
صلاحیت طرفین قرارداد، یعنی موجر و مستأجر، از دیگر شروط اساسی صحت عقد اجاره است.
بر اساس قانون، هر دو طرف باید بالغ و عاقل باشند و از اهلیت قانونی برای انجام معاملات برخوردار باشند.
بنابراین، افراد نابالغ و یا کسانی که فاقد قوای عقلی هستند، نمی‌توانند به طور مستقل اقدام به اجاره دادن یا اجاره نمودن ملک نمایند.
در چنین مواردی، قیم قانونی این افراد میتواند از جانب ایشان نسبت به انجام امور مربوط به اجاره اقدام کند.
تکالیف موجر در قانون اجاره
تحویل ملک و ایجاد امکان بهره‌برداری برای مستأجر
یکی از اساسی‌ترین تکالیف موجر پس از انعقاد قرارداد اجاره، تحویل دادن ملک مورد اجاره (اعم از خانه، آپارتمان یا مغازه) به مستأجر است.
این تحویل باید به گونه‌ای صورت پذیرد که مستأجر، با وجود تصرف ملک، قادر به استفاده کامل و بهره‌مندی مقرر از آن باشد.
به عبارت دیگر، موجر موظف است ملک را در شرایطی مناسب برای انتفاع مورد نظر به مستأجر واگذار نماید.
استرداد مبلغ ودیعه پس از اتمام قرارداد
در بسیاری از قراردادهای اجاره، موجر مبلغی را تحت عنوان ودیعه یا پول پیش از مستأجر دریافت می‌کند.
طبق قانون اجاره، این مبلغ در طول مدت اجاره به عنوان امانت نزد موجر محفوظ می‌ماند. بنابراین، با فرارسیدن زمان تخلیه ملک و طبق مفاد قرارداد، موجر مکلف است مبلغ ودیعه را به مستأجر مسترد نماید.
این امر، تضمینی برای حقوق مستأجر در پایان دوره اجاره محسوب می‌شود.
مسئولیت انجام تعمیرات اساسی و ضروری
بر اساس قانون اجاره، انجام کلیه تعمیرات و پرداخت مخارجی که برای امکان بهره‌برداری مستأجر از ملک مورد اجاره ضروری است، بر عهده مالک می‌باشد.
این قاعده کلی است مگر آنکه در قرارداد اجاره شرط خلاف آن ذکر شده باشد یا عرف جامعه در خصوص نوع خاصی از تعمیرات، رویه دیگری را تعیین کرده باشد.
بنابراین، تعمیرات اساسی نظیر مشکلات موتورخانه، آسانسور، ایزوگام پشت بام و سایر موارد مشابه که برای انتفاع مستأجر حیاتی هستند، بر عهده موجر و با هزینه او خواهد بود.
ممنوعیت ایجاد تغییرات مخل انتفاع مستأجر
قوانین مربوط به اجاره تصریح دارند که موجر در طول مدت اعتبار قرارداد اجاره، حق ایجاد هیچ گونه تغییری در ملک مورد اجاره را ندارد که منجر به ممانعت از استفاده مستأجر از آن شود یا شرایط استفاده را برای او دشوار و سخت نماید.
این تکلیف موجر، به منظور حفظ حقوق مستأجر و تضمین بهره‌مندی او از ملک در طول دوره اجاره و بر اساس توافقات صورت گرفته، وضع شده است.
مزایای تنظیم قرارداد اجاره به صورت کتبی
اگرچه قانون به طور کلی تنظیم قرارداد اجاره به صورت کتبی را الزامی نمی‌داند، اما تنظیم سند اجاره به صورت مکتوب و با رعایت تشریفات خاص، مزایای قابل توجهی را برای طرفین به همراه دارد.
به ویژه، چنانچه موجر و مستأجر قصد بهره‌مندی از تسهیلات و امتیازات پیش‌بینی شده در قانون موجر و مستأجر سال 1376 را داشته باشند، لازم است قرارداد اجاره به صورت کتبی تنظیم شده، در دو نسخه تهیه گردیده و به امضای دو شاهد معتبر برسد.
اهمیت مشاوره املاک راهنما در امور اجاره واحد
با توجه به پیچیدگی‌های حقوقی معاملات اجاره و لزوم آگاهی از جزئیات قانونی برای پیشگیری از مشکلات آتی، مراجعه به یک مشاور املاک آگاه و باتجربه در تهران مانند مشاورین املاک ساعی میتواند بسیار راهگشا باشد.
یک مشاور املاک خوب، علاوه بر تسهیل فرآیند یافتن ملک مناسب و تنظیم قرارداد، با داشتن اطلاعات کافی در زمینه قوانین اجاره، میتواند طرفین را از نکات حقوقی مهم آگاه ساخته و از بروز اختلافات احتمالی جلوگیری نماید.
در این راستا، انتخاب یک مشاور املاک معتمد و آشنا به قوانین، همچون یک پل ارتباطی آگاه بین موجر و مستأجر عمل کرده و بستری امن و شفاف برای انجام معاملات اجاره فراهم می‌آورد.