6 روش کلاهبرداری ملکی که باید بدانید 🫸

کلاهبرداری در خرید و فروش ملک؛ راهنمای کامل پیشگیری از کلاهبرداری‌های ملکی

خرید، فروش، پیش‌ خرید در منطقه 22، رهن و اجاره ملک از مهم‌ ترین و حساس‌ ترین معاملات مالی در زندگی هر فرد محسوب می‌ شود.

بسیاری از افراد بخش عمده سرمایه و پس‌ انداز چندین سال زندگی خود را صرف خرید خانه یا سرمایه‌ گذاری در بازار املاک می‌کنند.

به همین دلیل کوچک‌ ترین اشتباه در فرآیند معامله می‌تواند خسارت‌های مالی سنگینی به همراه داشته باشد.

متأسفانه با افزایش قیمت مسکن و رشد ارزش املاک در سال‌های اخیر، زمینه برای فعالیت افراد سودجو و کلاهبرداران نیز بیشتر شده است.

این افراد با استفاده از روش‌های مختلف، از جعل اسناد گرفته تا فروش یک ملک به چند نفر، سعی می‌کنند از بی‌اطلاعی خریداران و فروشندگان سوءاستفاده کنند.

شیوه های کلاهبردای ملکی

شیوه های کلاهبردای ملکی

بسیاری از پرونده‌های حقوقی و کیفری موجود در دادگاه‌ها مربوط به اختلافات ملکی و کلاهبرداری در معاملات املاک است. نکته مهم اینجاست که بخش زیادی از این مشکلات با کمی دقت، تحقیق و دریافت مشاوره تخصصی قابل پیشگیری بوده‌اند.

آشنایی با روش‌ های رایج کلاهبرداری در املاک به شما کمک می‌کند هنگام معامله با دید بازتری تصمیم بگیرید و از سرمایه خود محافظت کنید. در ادامه مهم‌ترین روش‌های کلاهبرداری ملکی و راهکارهای جلوگیری از آن‌ها را بررسی خواهیم کرد.

دفاتر املاک جعلی و بدون مجوز

یکی از متداول‌ ترین روش‌ های کلاهبرداری در بازار مسکن، فعالیت دفاتر املاک فاقد مجوز یا دفاتر جعلی است. برخی افراد سودجو با اجاره یک واحد تجاری، نصب تابلو و ایجاد ظاهری حرفه‌ای خود را به عنوان مشاور املاک معرفی می‌کنند. مراجعه‌کنندگان نیز با مشاهده ظاهر دفتر تصور می‌کنند با یک مجموعه معتبر روبه‌رو هستند.

در حالی که این دفاتر هیچ‌گونه مجوز قانونی برای فعالیت ندارند و هدف اصلی آن‌ها سوءاستفاده از سرمایه مردم است.

در بسیاری از موارد، این افراد ملکی را با قیمتی پایین‌ تر از نرخ بازار معرفی می‌کنند تا توجه خریداران را جلب کنند. پس از دریافت بیعانه یا بخشی از مبلغ معامله، مشخص می‌شود که ملک متعلق به شخص دیگری است یا اصلاً وجود خارجی ندارد.

گاهی نیز فروشندگان کم‌ تجربه را متقاعد می‌کنند ملک خود را با قیمتی بسیار پایین‌ تر از ارزش واقعی واگذار کنند. سپس همان ملک را با قیمت بالاتر به خریداران دیگر می‌فروشند و سود هنگفتی به دست می‌آورند.

فرض کنید آپارتمانی که ارزش واقعی آن ۱۲ میلیارد تومان است توسط این افراد ۹ میلیارد تومان قیمت‌گذاری می‌شود.

خریدار به دلیل پایین بودن قیمت، بدون تحقیق کافی وارد معامله می‌شود و مبلغ قابل توجهی پرداخت می‌کند. اما پس از مدتی متوجه می‌شود دفتر املاک تعطیل شده و افراد مسئول نیز ناپدید شده‌اند.

به همین دلیل پیش از هرگونه معامله باید از اعتبار دفتر املاک، مجوز فعالیت، عضویت در اتحادیه املاک و امکان صدور کد رهگیری اطمینان حاصل کنید.

مبایعه‌ نامه جعلی و دستکاری در قراردادها

یکی دیگر از روش‌ های رایج کلاهبرداری در معاملات ملکی، تنظیم مبایعه‌نامه‌های جعلی یا دستکاری بندهای قرارداد است. بسیاری از خریداران و فروشندگان بدون مطالعه دقیق قرارداد، تنها به توضیحات مشاور املاک اعتماد می‌کنند و برگه‌ها را امضا می‌نمایند. همین موضوع زمینه سوءاستفاده را برای افراد سودجو فراهم می‌کند.

در برخی موارد، بندهایی در قسمت توضیحات قرارداد درج می‌شود که می‌تواند حقوق یکی از طرفین را به طور کامل از بین ببرد.

همچنین دیده شده که کلاهبرداران نسخه‌های متفاوتی از یک قرارداد تهیه کرده‌ اند؛ به گونه‌ای که نسخه خریدار با نسخه اصلی تفاوت داشته است. گاهی نیز مشخصات ملک، متراژ، شماره پلاک ثبتی یا شرایط پرداخت به صورت عمدی اشتباه درج می‌شود.

به عنوان نمونه، ممکن است در ظاهر قرارداد ذکر شود که ملک فاقد بدهی است اما در بخش توضیحات، مسئولیت تمامی بدهی‌ ها به خریدار منتقل شده باشد.

بسیاری از افراد بدون مطالعه این بخش، قرارداد را امضا می‌کنند و بعداً با مشکلات حقوقی متعددی مواجه می‌شوند. برای جلوگیری از چنین اتفاقاتی لازم است تمامی بند های قرارداد با دقت مطالعه شود، اطلاعات سند با قرارداد تطبیق داده شود و حتماً کد رهگیری دریافت گردد.

همچنین میتوانید مقاله های زیر را درباره انواع سند ملکی بخوانید:

سند تک‌برگ یا قولنامه‌ای؟ تفاوت‌ها و نکات مهم قبل از خرید ملک

سند تعاونی ملک

وضعیت انواع سند آپارتمان های منطقه 22

فروش یک ملک به چند نفر

فروش هم‌ زمان یک ملک به چند خریدار یکی از مشهور ترین شیوه‌ های کلاهبرداری ملکی است. در این روش، فرد سودجو از یک سند یا مدارک مالکیت برای تنظیم چند قرارداد جداگانه استفاده می‌کند و ملک را به چند نفر می‌ فروشد. معمولاً هر یک از خریداران تصور می‌کنند مالک قانونی ملک هستند و زمانی متوجه ماجرا می‌شوند که برای انتقال سند مراجعه می‌کنند.

این نوع کلاهبرداری بیشتر در معاملاتی رخ می‌دهد که بدون کد رهگیری انجام می‌شوند. زمانی که معامله در سامانه رسمی ثبت نشود، امکان تنظیم چندین قرارداد برای یک ملک وجود خواهد داشت. کلاهبردار نیز با دریافت مبالغ مختلف از خریداران، متواری می‌شود.

برای مثال، فردی یک واحد آپارتمان را در مدت یک هفته به سه نفر مختلف می‌فروشد و از هر خریدار چند میلیارد تومان دریافت می‌کند. هر سه نفر در روز مقرر برای انتقال سند مراجعه می‌کنند و متوجه می‌شوند تنها یک ملک وجود دارد. حل این پرونده‌ ها معمولاً زمان‌ بر است و ممکن است سال‌ ها در مراجع قضایی ادامه پیدا کند. دریافت کد رهگیری و استعلام وضعیت ملک قبل از معامله مهم‌ترین راه پیشگیری از این نوع کلاهبرداری است.

کلاهبرداری در پیش‌فروش و فروش واحدهای نیمه‌ساز

بازار پیش‌ فروش آپارتمان فرصت مناسبی برای سرمایه‌گذاری محسوب می‌ شود اما در عین حال یکی از پرریسک‌ ترین بخش‌ های معاملات ملکی نیز به شمار می‌رود. بسیاری از افراد با هدف خرید ارزان‌ تر، اقدام به خرید واحدهای در حال ساخت می‌کنند اما همه پروژه‌ها به سرانجام نمی‌ رسند.

در برخی پرونده‌ ها مشاهده شده که سازنده بدون داشتن مجوزهای لازم یا حتی بدون مالکیت زمین، اقدام به پیش‌فروش واحدها کرده است. خریداران نیز با اعتماد به تبلیغات و وعده‌های سازنده، مبالغ قابل توجهی پرداخت کرده‌اند. پس از مدتی پروژه متوقف شده یا مشخص شده یک واحد به چند نفر فروخته شده است.

نمونه‌ های متعددی در شهر های بزرگ وجود دارد که پروژه‌ های نیمه‌کاره سال‌ها رها شده‌اند و سرمایه خریداران بلوکه شده است.

به همین دلیل قبل از خرید هر واحد پیش‌ فروش باید پروانه ساخت، سند زمین، مجوزهای شهرداری، سوابق سازنده و وضعیت حقوقی پروژه و استعلام پروژه به دقت بررسی شود. همچنین قرارداد پیش‌ فروش باید در دفاتر اسناد رسمی تنظیم گردد تا امنیت بیشتری برای خریدار ایجاد شود.

کلاهبرداری از طریق وکالت‌نامه جعلی

برخی افراد سودجو با جعل وکالت‌ نامه یا سوءاستفاده از وکالت‌ نامه‌های قدیمی اقدام به فروش املاک دیگران می‌کنند. آن‌ها خود را نماینده قانونی مالک معرفی کرده و ادعا می‌کنند مالک در خارج از کشور زندگی می‌کند یا امکان حضور در معامله را ندارد.

در بسیاری از موارد، خریدار بدون بررسی اصالت وکالت‌ نامه وارد معامله می‌شود. پس از پرداخت وجه و مراجعه برای انتقال سند، مشخص می‌شود که وکالت‌نامه جعلی بوده یا اعتبار قانونی آن پایان یافته است. در این شرایط بازگرداندن پول و اثبات حقوق خریدار بسیار دشوار خواهد بود.

قبل از معامله با وکیل یا نماینده مالک، لازم است اعتبار وکالت‌ نامه از دفترخانه صادرکننده استعلام شود. همچنین باید حدود اختیارات وکیل به دقت بررسی گردد، زیرا برخی وکالت‌ نامه‌ها اجازه فروش ملک را به نماینده نمی‌ دهند.

کلاهبرداری در رهن و اجاره ملک

بازار اجاره نیز از خطر کلاهبرداری در امان نیست. برخی افراد واحدهایی را که مالک آن نیستند برای اجاره آگهی می‌کنند و پس از دریافت مبلغ ودیعه ناپدید می‌شوند. در مواردی دیگر، یک واحد به چند مستأجر اجاره داده می‌شود و هر کدام مبلغی به عنوان رهن پرداخت می‌کنند.

گاهی مستأجران به دلیل عجله در پیدا کردن خانه، بدون بررسی مدارک مالکیت یا تنظیم قرارداد رسمی اقدام به پرداخت وجه می‌کنند. این موضوع به ویژه در شهرهای بزرگ که تقاضای اجاره بالا است بیشتر مشاهده می‌شود.

برای جلوگیری از این مشکلات، مالک باید شخصاً در جلسه قرارداد حضور داشته باشد و اصل سند یا مدارک معتبر مالکیت ارائه شود. تمامی مبالغ پرداختی نیز باید در قرارداد ثبت شوند و قرارداد دارای کد رهگیری باشد.

راهکارهای جلوگیری از کلاهبرداری ملکی

راهکارهای جلوگیری از کلاهبرداری ملکی

پیشگیری از کلاهبرداری ملکی بسیار آسان‌تر و کم‌ هزینه‌ تر از پیگیری حقوقی پس از وقوع آن است. نخستین اقدام، انجام معامله در دفاتر املاک معتبر و دارای مجوز رسمی است. دومین نکته مهم، دریافت کد رهگیری برای تمامی معاملات خرید، فروش و اجاره است.

بررسی اصل سند مالکیت، استعلام وضعیت ثبتی ملک، تطبیق مشخصات مالک با مدارک هویتی و مطالعه کامل قرارداد نیز اهمیت بسیار زیادی دارد.

همچنین توصیه می‌شود در معاملات با ارزش بالا از وکلای متخصص یا کارشناسان حقوقی کمک بگیرید. هزینه مشاوره حقوقی در مقایسه با خسارت‌های احتمالی بسیار ناچیز است.

هرگز صرفاً به دلیل پایین بودن قیمت یک ملک یا پیشنهاد های وسوسه‌ کننده تصمیم‌گیری نکنید. بسیاری از پرونده‌های کلاهبرداری از همین نقطه آغاز می‌شوند؛ جایی که خریدار به امید یک معامله استثنایی، بررسی‌های لازم را انجام نمی‌دهد.

کلاهبرداری در خرید و فروش ملک می‌تواند خسارت‌های مالی جبران‌ ناپذیری ایجاد کند. دفاتر املاک جعلی، مبایعه‌نامه‌های تقلبی، فروش یک ملک به چند نفر، پیش‌ فروش‌ های غیرقانونی، وکالت‌نامه‌ های جعلی و کلاهبرداری در رهن و اجاره از مهم‌ترین روش‌ هایی هستند که افراد سودجو از آن‌ها استفاده می‌کنند. آگاهی از این روش‌ها و رعایت اصول ایمنی در معاملات ملکی می‌تواند تا حد زیادی از بروز مشکلات جلوگیری کند.

مشاوره تخصصی با املاک ساعی

اگر قصد خرید، فروش، سرمایه‌گذاری، پیش‌خرید یا اجاره ملک را دارید، کارشناسان املاک ساعی آماده‌اند تا با بررسی دقیق اسناد، استعلام وضعیت حقوقی ملک، ارزیابی ارزش واقعی املاک و ارائه مشاوره تخصصی، شما را در انجام یک معامله مطمئن و بدون ریسک همراهی کنند.

پیش از هر تصمیم مهم ملکی، از تجربه و دانش کارشناسان املاک ساعی بهره‌مند شوید تا سرمایه شما در امنیت کامل قرار گیرد.